Головне управління юстиції у Тернопільській області Борщівське районне управління юстиції - nadoest.com ))
Головна
Пошук за ключовими словами:
сторінка 1
Схожі роботи
Назва роботи кіл. стор. розмір
Міністерство юстиції України Головне управління юстиції у Тернопільській... 1 125.28kb.
Головне управління юстиції у Тернопільській області Борщівське районне... 1 83.29kb.
Головне управління юстиції у Тернопільській області Борщівське районне... 1 94.64kb.
Головне управління юстиції у Тернопільській області Борщівське районне... 1 173.46kb.
Головне управління юстиції у Тернопільській області Борщівське районне... 1 34.45kb.
Міністерство юстиції україни головне управління юстиції у тернопільській... 1 163.68kb.
Міністерство юстиції україни головне управління юстиції у тернопільській... 1 326.35kb.
Міністерство юстиції україни головне управління юстиції у тернопільській... 1 334.24kb.
Міністерство юстиції україни головне управління юстиції у тернопільській... 1 158.36kb.
Начальнику Головного управління юстиції у Тернопільській області... 1 75.95kb.
Положення про Дніпровське районне управління юстиції у м. Херсоні... 1 120.31kb.
Закон про депозитарну систему, яким передбачено, що діяльність із... 1 73.42kb.
Таращанський 1 219.63kb.

Головне управління юстиції у Тернопільській області Борщівське районне управління - сторінка №1/1




Головне управління юстиції у Тернопільській області

Борщівське районне управління юстиції

Проблеми укладення та виконання попередніх договорів

Борщів 2013

Матеріал підготовлено працівниками Борщівського районного управління юстиції з метою охорони майнових відносини громадян.


Проблеми укладення та виконання попередніх договорів
Інститут попередніх договорів в сучасній юридичній практиці використовується досить широко, однак у той же час правове регулювання даних правовідносин досить слабке, що породжує виникнення великої кількості суперечок щодо їх укладання, виконання та припинення.

Для початку варто відзначити, що правова природа попереднього договору випливає з його визначення, що міститься в положеннях Цивільного та Господарського кодексів України (далі – ЦК та ГК відповідно).

Згідно зі ст. 635 ГК, попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором. При цьому аналогічна норма ст. 182 ГК встановлює, що за попереднім договором суб’єкт господарювання зобов’язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

Як видно з аналізу даних норм, попередній договір не створює для сторін будь-яких матеріальних прав і обов’язків, крім одного зобов’язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь визначених умовах.

Істотною відмінністю в даному випадку є обмеження терміну дії попереднього договору у разі укладення його за участю суб’єктів господарювання (1 рік). Якщо ж однією із сторін попереднього договору буде фізична особа без статусу суб’єкта господарської діяльності, строк дії такого договору може бути обмежений виключно за домовленістю сторін.

Попередній договір створює для сторін зобов’язання укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь визначених умовах.

На практиці першим спірним аспектом, що виникає при укладанні попереднього договору внаслідок недостатнього правового регулювання, є визначення форми такого договору щодо нерухомого майна та необхідність його нотаріального посвідчення.

Згідно аналогічним нормам кодексів, попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі. Основи цивільного законодавства передбачають існування тільки двох форм договору: простий і письмовий, при цьому до письмової форми можуть бути пред’явлені додаткові вимоги щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації. На практиці багато хто відносить нотаріальне посвідчення до елементу складної письмової форми договору, у зв’язку з чим вимоги до нотаріального посвідчення основного договору щодо нерухомого майна поширюються і на попередній договір.

На жаль, незважаючи на тривале існування подібної невизначеності, до теперішнього часу проблематично дати чітку відповідь щодо необхідності нотаріального посвідчення попереднього договору щодо нерухомого майна. У той же час з метою мінімізації можливих ризиків, пов’язаних з оскарженням попереднього договору або його неналежним виконанням, на практиці рекомендується здійснювати нотаріальне посвідчення таких договорів щодо нерухомого майна. При цьому нотаріусу не вимагається надання специфічних документів, характерних для укладення основного договору щодо нерухомого майна.

Свою специфіку має і процедура узгодження істотних умов основного договору на стадії укладення попереднього. Згідно з положеннями ГК, істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами попереднього договору, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

З метою мінімізації ризиків рекомендується здійснювати нотаріальне посвідчення попередніх договорів щодо нерухомості.

Тобто, щоб уникнути суперечок доцільно фіксувати в попередньому договорі повний текст майбутнього основного договору. У разі якщо в силу певних обставин на момент укладення попереднього договору деякі істотні умови основного договору не можуть бути узгоджені, необхідно встановити порядок їх узгодження в майбутньому. На практиці це здійснюється шляхом встановлення обов’язку однієї із сторін у визначений термін направити пропозицію (як правило, у формі проекту договору) іншій стороні, а також встановленням порядку подальшого узгодження таких умов.

У випадку з застосуванням норм ГК ситуація виглядає дещо інакше, оскільки згідно з положеннями ГК попередній договір повинен містити умови, що дозволяють встановити предмет, а також інші істотні умови основного договору. Тобто в даному випадку сторони в момент підписання попереднього договору повинні узгодити і зафіксувати всі істотні умови, необхідні для укладення конкретного виду договорів. При цьому вказувати повний текст основного договору в даному випадку немає необхідності, оскільки одна зі сторін у будь-якому випадку повинна буде направляти проект договору у встановлений термін другій стороні.

Наступною істотною відзнакою правового регулювання укладення попередніх договорів, з точки зору ЦК та ГК, є правові наслідки не укладення в установлений строк основного договору.

Згідно з ЦК, сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Трохи іншу трактовку містить ГК, який передбачає можливість вимагати укладення основного договору в судовому порядку у випадку, якщо друга сторона, одержавши проект основного договору, ухиляється від його укладення.

Дана відмінність істотним чином впливає на правовідносини сторін у разі порушення зобов’язань по укладанню основного договору.

Вимога ЦК, що встановлює наслідки ухилення однієї із сторін від укладення основного договору, є ключовим при визначенні можливості застосування до порушила сторони штрафних санкцій, оскільки законодавством імперативно встановлено ліміт відповідальності сторони у вигляді відшкодування збитків або (якщо це прямо встановлено договором або актом цивільного законодавства) без будь якого відшкодування. Дана позиція законодавця обґрунтовується природою попереднього договору, що передбачає тільки лише зобов’язання сторін укласти в певний термін основний договір, і при цьому не містить можливості спонукання другої сторони до укладення основного договору. За таких обставин правовідносини сторін не потрапляють під визначення зобов’язання, наведеного в ст. 509 ЦК (правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов’язана вчинити на користь іншої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку), і виконання якого може бути забезпечено, в тому числі, неустойкою (штрафом або пенею).

У зв’язку з цим судова практика в даному випадку йде по шляху стягнення зі сторони, яка ухиляється, доведених збитків, а також повернення всього отриманого за попереднім договором (гарантійні суми, які визнаються авансом). При цьому суди відмовляють у стягненні штрафних санкцій у вигляді пені (штрафу), оскільки застосування подібних наслідків не передбачено відповідними нормами цивільного законодавства України. Однак для застосування єдиного підходу до даного питання в судовій практиці було б не зайвим більш чітке закріплення відповідних положень на законодавчому рівні.

Попередній договір не містить можливості спонукання другої сторони до укладення основного договору, тому правовідносини сторін не потрапляють під визначення зобов’язання, наведеного в ст. 509 ЦК.

Останньою особливістю попереднього договору, нерозривно пов’язаної з його правовою природою, є момент припинення зобов’язань за попереднім договором.

Згідно з положеннями ЦК зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Як видно із зазначеної норми, законодавець встановив імперативну вимогу до припинення зобов’язань за попереднім договором, пов’язану з наявністю наступних фактів:

- не укладення основного договору в установлений попереднім договором термін;

або

- відсутність пропозиції однієї із сторін про укладення основного договору в установлений строк.



Таким чином, положення ЦК підтверджують викладену вище думку, що у разі не укладення основного договору в передбачений термін зобов’язання по його укладенню (яке є в даному випадку єдиним для сторін) припиняється і ніяких інших наслідків для сторін не передбачено. При цьому логічним бачиться встановлена можливість відшкодування завданих збитків, оскільки дана міра відповідальності не пов’язана з моментом припинення зобов’язань, а існує як форма компенсації стороні понесених нею реальних витрат, пов’язаних з відмовою від укладення основного договору.

Що стосується відповідних положень ГК, то тут встановлено, що зобов’язання укласти основний договір, передбачене попереднім договором, припиняється, якщо до закінчення строку, в який сторони мають укласти основний договір, одна із сторін не направить проект такого договору другій стороні.

Тобто, в даному випадку передбачено тільки лише одна підстава для припинення зобов’язання щодо висновку основного договору - відсутність активної дії однієї зі сторін у вигляді направлення іншій стороні проекту передбачуваного основного договору. За умови виконання даної дії зобов’язання з укладення основного договору не може бути припинено і саме тому ГК передбачає можливість спонукання однієї із сторін попереднього договору до укладення основного договору в судовому порядку.
Висновок
Підсумовуючи вищевикладене, слід зробити висновок, що укладення попереднього договору є юридичним інструментом, завдяки якому сторони при відсутності фактичної можливості укласти якийсь договір в даний час (наприклад, відсутні необхідні для угоди документи) можуть зафіксувати свої наміри, надавши їм статус взаємного зобов’язання.

Від даного випадку слід відрізняти підписання сторонами різного роду меморандумів, протоколів про наміри тощо Згідно аналогічним нормам ЦК та ГК, угода сторін про наміри не визнається попереднім договором і не породжує юридичних наслідків. Тобто, практика застосування подібної форми взаємовідносин сторін повинна обмежуватися самими першими етапами переговорного процесу, коли сторони тільки лише планують вступити в певний вид договірних відносин і фіксують основні принципи майбутньої взаємодії без узгодження конкретних істотних умов передбачуваного договору. Подібні угоди не мають характеру обов’язкових для сторін, і їх подальше виконання залежить лише від дійсних намірів і реального бажання сторін укласти відповідний договір.



Для надання відносинам сторін статусу зобов’язання необхідно, щоб документ, який підписується, мав чітке найменування «попередній договір», встановлював зобов’язання укласти основний договір у визначений термін, а також містив істотні умови передбачуваного договору.