Кваліметричний підхід до аналізу найбільш ефективного використання під час оцінки об'єктів нерухомості - nadoest.com ))
Головна
Пошук за ключовими словами:
сторінка 1
Схожі роботи
Назва роботи кіл. стор. розмір
Оцінка об’єктів нерухомості в Україні 1 80.71kb.
Аналіз існуючих підходів до оцінки ефективності використання ресурсів... 1 12.99kb.
Інструкція щодо ефективного використання оцінки сервісу методом «таємного... 1 24.57kb.
Тарифи на послуги з експертної оцінки об'єктів нерухомості 1 210.59kb.
1. Поняття платоспроможності і значення її оцінки 4 4 450.17kb.
Мєзєнцева Н. Ю. Сергієнко В. О 1 119.54kb.
Т. Г. Шевченко (Україна) методичні основи оцінки ефективності реструктуризації... 1 140.51kb.
Про деякий підхід до оцінки ефективності навігаційного обслуговування 1 64.86kb.
Контрольна робота з навчальної дисципліни: «Організація І методика... 1 361.44kb.
Програма курсу базової підготовки оцінювачів за напрямом "Оцінка... 1 204.6kb.
Методичні рекомендації щодо навчання використання екзистенційних... 4 817.68kb.
Львів 2011 Атестація соціальних працівників в умовах центрів реабілітації... 1 204.66kb.
Таращанський 1 219.63kb.

Кваліметричний підхід до аналізу найбільш ефективного використання під час оцінки - сторінка №1/1
КВАЛІМЕТРИЧНИЙ ПІДХІД ДО АНАЛІЗУ НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ ПІД ЧАС ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

Павло БАРАНОВ

сертифікований оцінювач, директор ВП «Центр - Персонал», канд. екон. наук
Одним з основних принципів оцінки ринкової вартості нерухомого майна є принцип найбільш ефективного вико­ристання (НЕВ).

Під час оцінки ринкової вартос­ті об'єктів нерухомості згідно з пунк­том 10 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і май­нових прав», затвердженого постано­вою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440, принцип НЕВ поля­гає в тому, що ринкова вартість об'єкта залежить від його найбільш ефектив­ного використання. У пункті 13 цього стандарту зазначено, «що для визначен­ня ринкової вартості враховується най­більш ефективне використання об'єкта оцінки». Якщо врахувати, що цей стан­дарт поширюється на всі види об'єктів, що оцінюються, застосовуватися прин­цип НЕВ для оцінки об'єктів нерухо­мості має в першу чергу. Аналіз НЕВ полягає в тому, що з усіх можливих ва­ріантів використання об'єкта, що оці­нюється, фізично (технічно) здійснен­них, юридично можливих і фінансово виправданих, необхідно вибрати такий варіант, при якому вартість об'єкта на­буває максимального значення. Таким чином, оцінювач має знайти оптимальне рішення за певних обмежень. Аналіз лі­тературних джерел з оцінки нерухомос­ті свідчить про те, що в більшості праць розглядається НЕВ земельних ділянок як вільних від забудови. Основний акцент роблять на оцінку земельної ділян­ки, розглядаючи земельні поліпшення як такі, що створюють максимальну продуктивність для земельної ділянки. Під час аналізу НЕВ у процесі оцінки об'єктів нерухомості (як забудованих земельних ділянок) необхідно, як пра­вило, враховувати можливості альтер­нативного їхнього використання, тому що існуюче використання може вияви­тися недостатньо ефективним. Усяка зміна цільового використання пов'язана з виникненням одноразових затрат, ви­значення яких викликає труднощі. На практиці під час аналізу НЕВ оцінюва­чі досить часто обмежуються коротким описом переваг і недоліків кожного з можливих варіантів і на підставі тако­го словесного аналізу обґрунтовують найкраще використання об'єкта, що оцінюється. За такого підходу прийня­тий до оцінки варіант може бути таким, що не відповідає принципу НЕВ, і мати занижене значення ринкової вартості. Часто вибір здійснюється на користь існуючого використання, оскільки змі­на цільового використання, як правило, пов'язана зі значними одноразовими за­тратами, а також підвищує ступінь ри­зику досягнення кінцевого результату. На жаль (чи на щастя), у нормативній літературі з оцінки майна ні в україн­ській, ні в зарубіжній не наводяться да­ні про те, в якому обсязі слід проводити аналіз НЕВ.

У загальному випадку можна виді­лити такі моделі аналізу НЕВ: безальтернативна, описова, кваліметрична й економічно-математична. Розглянемо сутність кожної з них під час оцінки об'єкта нерухомості.

Безальтернативна модель, відповід­но до якої оцінювач доводить, що існую­че використання об'єкта, що оцінюєть­ся, є єдино можливим і доцільним.

Аналізуючи принципові рішення про можливість і доцільність зміни ці



льового використання, слід зазначити, що на користь збереження існуючого використання можуть свідчити такі ар­гументи:

виключення затрат, пов'язаних зі зміною використання;

у разі зміни цільового використання виникнення втрат, пов'язаних з необ­хідністю залучення нового споживача;

у разі збереження існуючого вико­ристання виключення досить склад­ного й трудомісткого завдання аналізу оцінювачем альтернативних варіантів, а також необхідності управління проце­сом зміни цільового використання ко­ристувачем об'єкта, що оцінюється.

Якщо ці чинники є істотними, то їхнє перелічення може стати вагомим аргументом на користь існуючого вико­ристання. Крім цих чинників, потрібно також ураховувати технічний стан і за­лишковий строк життя земельних по­ліпшень, що оцінюються. Очевидно, у разі ветхого стану й незначного залиш­кового строку життя об'єкта, що оціню­ється, питання про зміну цільового ви­користання може стати більш актуаль­ним.

Описова модель, у результаті засто­сування якої оцінювач виявляє й опи­сує перевагіи й недоліки кожного з варі­антів використання й на підставі їхньо­го якісного аналізу вибирає кращий.

Кваліметрична [Кваліметрія (від лат. quails - якийсь за якістю та ... метрия) - галузь науки, що вивчає й реалізує методи кількісної оцінки якості. -Прим. ред.] модель, за якої кож­ному чиннику, що відображає переваги й недоліки, надається кількісний ви­раз (коефіцієнт або бал значущості), в результаті чого визначається кіль­кісна оцінка варіанта використання. Найкращий варіант використання ви­значається виходячи з максимальної оцінки.

Аналітична (економіко-математична) модель, у результаті застосування якої найбільш ефективне використання ви­значається на підставі аналітичних роз­рахунків, що полягають у капіталізації грошових потоків за кожним варіантом використання. З огляду на те що аль­тернативних варіантів може бути до­сить багато й за кожним потрібно мо­делювати грошові потоки та проводити їх дисконтування, такий підхід є тру­домістким і під час оцінки об'єктів не­рухомості застосовується у виняткових випадках.

У табл.1 наведені систематизація й галузь застосування кожної з моделей аналізу НЕВ, що рекомендується.
Таблиця 1

Галузь застосування моделей аналізу НЕВ


з/п


Найменування моделі

Сутність моделі

Галузь застосування

1

Безальтернативна

На підставі аналізу ринку й технічної характеристи­ки оцінювач обґрунтовує відсутність альтернатив­ного використання об'єкта

У випадку, коли існуюче ви­користання об'єкта з урахуван­ням усіх можливих обмежень є єдино можливим

2

Описова

За кожним варіантом ви­користання виявляють­ся переваги й недоліки, аналізуючи які, оцінювач робить висновок про ефективний варіант

Застосовується у випадках, ко­ли переваги одного з варіантів є очевидними й більш значущи­ми порівняно з недоліками

3

Кваліметрична

За кожним варіантом ви­користання виявляються позитивні й негативні чинники, що оцінюються за допомогою балів значу­щості. Кращим зізнається варіант із максимальною сумою балів

Застосування моделі достатньо коректне за наявності обґрун­тованої інформації про чинни­ки, що відображають типову мотивацію учасників ринку. Розгляду цього підходу при­свячений матеріал даної статті

4

Економіко -математична

На підставі моделюван­ня додатних і від'ємних грошових потоків і їх дисконтування за кожним варіантом вибирається такий, при якому вартість об'єкта найбільша

Застосування моделі найбільш обґрунтоване й коректне, од­нак трудомістке і найбільше використовується під час аналізу інвестиційних проектів. Розгляд цієї моделі є предме­том окремого дослідження

Перша і друга моделі є досить прости­ми, не потребують спеціального розгля­ду й найчастіше застосовуються у віт­чизняній оцінній практиці. Розглянемо більш докладно застосування кваліме-тричної моделі аналізу НЕВ.

Застосування кваліметричних мо­делей в оцінній практиці розгляда­лося автором під час оцінки рухомо­го майна [Див. Баранов П. Ю. Оцінка якості (ко­рисності) під час визначення вартості рухомого майна // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 2005. - № 7. - С. 36 - 38.]. Сутність кваліметричної моделі аналізу НЕВ полягає у вияв­ленні співвідносної значущості чин­ників, що оцінюють переваги й недо­ліки кожного варіанта, у вигляді балів значущості з відповідними знаками. Максимальне значення алгебраїчної суми балових оцінок за кожним варі­антом використання свідчить про най­більш ефективний варіант. Важливо, аби і значущість показників, і балові оцінки відображали типову мотива­цію учасників ринку.

Аналіз чинників, що впливають на вибір НЕВ під час застосування квалі­метричної моделі, наведений у табл. 2. Значущість кожного з чинників, що впливають на ефективність варіанта альтернативного цільового використан­ня, визначена на підставі аналізу групи чинників, що відображають прибутко­вість кожного з варіантів використан­ня, і групи чинників, що відображають затратність. Під час визначення балів значущості використаний метод парних порівнянь чинників при кожному варі­анті цільового використання. Наведені в табл. 2 бали значущості отримані в результаті апробації аналізу ступеня впливу на остаточну вартість об'єкта кожного з чинників. Апробація прово­дилася оцінювачами, які практикують і спеціалізуються на оцінці нерухомості, і потенційними покупцями й продавця­ми об'єктів нерухомості.



Таблиця 2
Аналіз чинників, що впливають на вибір варіанта НЕВ


з/п


Група

Чинники, що впливають на вибір НЕВ

Характеристика за чинником

Бали значущості при варіантах використання об'єкта нерухомості

Житло

Офіс

Промисло­вість

Склад

Торгівля й громадське харчування

1

А. Чинники, що впливають на дохідність варіанта використання

Престижність району*, що відображає ринкову затребуваність варіанта вико­ристання об'єкта на ринку нерухомос­ті, що розглядається

Дуже висока

3

7

3

3

14

Висока

3

6

3

3

12

Середня

2

5

3

3

10

Низька

1

3

3

3

7

Дуже низька

1

2

3

3

4

2

Наявність паркування транспорту (1 - є, 0 - відсутнє)

Є

1

1

1

1

1

Відсутнє

0

0

0

0

0

3

Доступність громадського транспорту (2 - усі види, 1 - обмежена, 0 - від­сутня)

Усі види

2

1

1

0

2

Обмежена

1

1

1

0

1

Відсутня

0

0

0

0

0

4

Наявність поблизу подібних об'єктів (0 - відсутні, -1 - є)

Є

0

0

0

0

-1

Відсутні

0

0

0

0

0

5

Інтенсивність людського потоку (2 -висока, 1 - середня, 0 - низька)

Висока

0

2

0

0

2

Середня

0

1

0

0

1

Низька

0

0

0

0

0

6

Забезпеченість інженерними облашту­ваннями (2 - повна, 1 - часткова, 0 -відсутня)

Повна

2

2

2

2

2

Часткова

1

1

1

1

1

Відсутня

0

0

0

0

0

7

Наявність окремого входу в об'єкт, що оцінюється (2 - є, 1 - технічно можли­вий, 0 - відсутній і неможливий)

Є

0

2

1

1

2

Технічно мож­ливий

0

1

1

1

1

Неможливий

0

0

0

0

0

8

Екологічний стан (0 - нормальний, -1 - несприятливий)

Нормальний

0

0

0

0

0

Несприятливий

-1

-1

0

0

-1

9

Розміщення об'єкта, що оцінюється, на поверсі (0 - 1-му, 1 - цокольному й тих, що лежать вище)

1-й поверх

0

0

0

0

0

Не 1-й поверх

0

-1

-1

-1

-1

10

Можливість розширення бізнесу (площ) (0 - відсутня, 1 - є)

Відсутня

0

0

0

0

0

є

0

1

1

1

1

11

Благоустрій прилеглої території (0 - відсутній, 1 - є)

Є

1

1

1

1

1

Відсутній

0

0

0

0

0

12

Б. Чинники, що впливають на затратність варіанта

Технічний стан об'єкта, що оцінюється (-2-у разі незадовільного, -1-у разі задовільного, 0-у разі доброго)

Добрий

0

0

0

0

0

Задов.

-1

-1

-1

-1

-1

Незадов.

-2

-2

-2

-2

-2

13

Необхідність затрат на розроблення дозвільної й технічної документації (-2 - повний обсяг, -1 - обмежений, 0 - не потрібні)

Повні

0

-1

-2

-2

-2

Обмежені

0

-1

-1

-1

-1

Не потрібні

0

0

0

0

0

14

Рівень поточних (експлуатаційних) затрат (0 - відсутні,-1 - незначні, -2 -значні)



















15

Необхідність одноразових затрат у разі зміни цільового призначення (- 10 - дуже висока (реконструкція), - 8 - висока (капітальний ремонт, пере­планування), - 6 - середня (часткове перепланування), - 4 - при поточному ремонті всього об'єкта, - 2 - при поточному ремонті окремих примі­щень і елементів, 0 - не потрібні)


















* Престижність відображає вплив району розташування в населеному пункті на дохідність при варіанті використання, що розглядається. При цьому верхні значення балових оцінок відображають крупність населеного пункту. Наприклад, для міст-мільйонників верхнє значення балів відповідає рівню «дуже високий» з максимальним балом значущості 14 з розташуванням об'єкта, що оцінюється, в діловому (історичному) центрі міста. Для міст - облас­них центрів із чисельністю населення менш як 1 мільйон жителів верхнім можна вважати рівень «високий» з максимальним балом значущості 12. Для районних центрів залежно від розвиненості інфраструктури й чисельності населення верхній рівень можна вважати як «середній» або «низький».

Пропонується такий алгоритм (по­слідовність) аналізу НЕВ за допомогою кваліметричної моделі:

виявити потенційно можливі варіанти використання об'єкта, що оцінюється;

виключити варіанти, які юридично неприпустимі, фізично нездійсненні й фінансово недоступні або невиправдані;

внести (якщо потрібно) корективи в табл. 2 у частині переліку чинників, що рекомендується, і балів їхньої значу­щості на підставі порівняльного аналі­зу з урахуванням особливостей об'єкта оцінки;

вибрати по кожному чиннику для кожного варіанта використання відпо­відні бали значущості;

визначити для кожного варіанта ви­користання об'єкта алгебраїчну суму балів значущості й вибрати для розгля­ду варіант із максимальною кількістю балів, що і слід визнати як найбільш ефективний;

виконати якісний аналіз прийнятого варіанта використання об'єкта.

Під час визначення балів значущос­ті виходили із порівняння значущості з погляду дохідності й затратності по кожному чиннику й за кожним варіан­том використання шляхом співвіднос­ного «зважування» їхнього впливу по чинниках між собою й для кожного ви­ду використання.

Бали значущості за кожним варіантом використання об'єкта, що оцінюється, на­ведені в табл. 2, є рекомендованими й можуть бути скориговані оцінювачем вихо­дячи з аналізу об'єкта й ринкових умов.

Бали значущості, що пропонують­ся, є рекомендованими й відображають думку автора, засновану на власному досвіді оцінки об'єктів нерухомості. Оцінювач, використовуючи наведені дані, може скоригувати аналіз чинни­ків як за рахунок уточнення чинників, так і за рахунок зміни балів. При цьому оцінювач повинен керуватися такими принциповими положеннями:



  1. Перелік чинників і бали їхньої зна­чущості повинні повною (достатньою) мірою відображати типову мотивацію користувача оцінки.

  2. Бали значущості мають бути су­мірні при порівнянні за чинниками і за варіантами використання.

Розглянемо приклад використання аналізу НЕВ під час оцінки квартири, роз­ташованої на першому поверсі багатопо­верхового житлового будинку.

Орієнтація квартири на червону лінію вулиці. Є технічна можливість устрою окремого входу у квартиру, ізольованого від загального входу в житловий будинок.

Можливість зміни цільового призначен­ня погоджена з мешканцями будинку, що проживають у суміжних з розглянутою квартирах по вертикалі й по горизонталі. Необхідні умови мешканців будинку по­лягають у тому, що при новому викорис­танні не повинно бути шкідливих викидів й неприпустимих шумових впливів.

Місце розташування житлового бу­динку характеризується такими даними. Житловий будинок розташовується в ра­йоні, що прилягає до центра, у м. Харкові. Рівень престижності району приймається середній. Поблизу є можливість паркуван­ня особистого транспорту. На відстані до 150 м розташовується зупинка рейсового автобуса. До найближчої станції метро -2 км. У радіусі 100 м розташовані універ­сам і два кафе. Людський потік обмеж­ується мешканцями прилеглих будинків і оцінюється як потік із середньою інтенсив­ністю. Екологічно несприятливих явищ не виявлено. Елементи благоустрою на при­леглій території відсутні. Приміщення, що оцінюються, перебувають у жилому (задовільному) стані, забезпечені електро­постачанням, опаленням, водопроводом і каналізацією.

Аналіз затрат у разі зміни цільового використання показав, що за будь-якої зміни цільового призначення потрібне розроблення дозвільної й технічної доку­ментації, причому для використання як офісні приміщення потрібні дозвіл на пе­реведення приміщень у нежитловий фонд і технічний висновок про таку можливість (-1 бал). Для використання як виробничі і торговельні приміщення потрібна до­датково проектна документація (-3 бали). Дані аналіз у НЕВ на підставі наведених даних занесені в табл. 3.

Таким чином, аналіз НЕВ, наведений у табл. З, показав, що існуюче викорис­тання як житлові приміщення має мак­симальну суму (4 бали) значущості і є найбільш ефективним.



Таблиця З
Аналіз НЕВ

(існуюче використання - житлові приміщення на 1-му поверсі)

з/п


Група

Чинники, що впливають на вибір НЕВ

Характерис­тика за чин­никами

Бали значущості при варіантах використання об'єкта нерухомості

Житло

Офіс

Промис­ловість

Склад

Торгівля й громадське харчування

1

А. Чинники, що впливають на дохідність варіанта використання

Престижність району

Середня

2

5

3

3

10

2

Наявність паркування транспорту

Є

1

1

1

1

1

3

Доступність громадського тран­спорту

Обмежена

1

1

1

0

1

4

Наявність поблизу подібних об'єктів

Відсутні

0

0

0

0

0

5

Інтенсивність людського потоку

Середня

0

1

0

0

1

6

Наявність інженерних облаштувань

Часткова

1

1

1

1

1

7

Наявність окремого входу

Можлива

0

1

1

1

1

8

Екологічний стан

Нормальний

0

0

0

0

0

9

Розміщення об'єкта, що оцінюється, на поверсі

1-й поверх

0

0

0

0

0

10

Можливість розширення бізнесу

Відсутня

0

0

0

0

0

11

Благоустрій території

Відсутній

0

0

0

0

0

12

Б. Чинники, що впливають на затратність варіанта

Технічний стан об'єкта

Задов.

-1

-1

-1

-1

-1

13

Необхідність затрат на розроблення дозвільної й технічної документації

Обмежені

0

-1

-3

-3

-3

14

Рівень поточних затрат




0

-1

-2

-1

-2

15

Необхідність одноразових затрат у разі зміни цільового призначення




0

-6

-4

-2

-8

Разом...




4

1

-3

-1

1

Загальні висновки:



  1. Запропонований спосіб дає змо­гу досить обґрунтовано вибирати най­більш ефективний варіант використан­ня об'єктів нерухомості.

  2. Запропоновані чинники, що впли­вають на вибір найбільш ефективного варіанта використання нерухомості, но­сять рекомендаційний характер і можуть бути уточнені оцінювачем з урахуван­ням конкретних ринкових умов і тех­нічної характеристики об'єкта.

Алгоритм (послідовність) аналізу НЕВ за допомогою кваліметричної моделі:



  • виявити потенційно можливі варіанти використання об'єкта, що оцінюється;

  • виключити варіанти, які юридично неприпустимі, фізично нездійсненні й фінансово недоступні або невиправдані;

  • внести (якщо потрібно) корективи в табл. 2 у частині переліку чинників, що рекомендується, і балів їхньої значущості на підставі порівняльнопо аналізу з урахуванням особливостей об'єкта оцінки;

  • вибрати по кожному чиннику для кожнопо варіанта використання відповідні бали значущості;

  • визначити для кожнопо варіанта використання об'єкта алгебраїчну суму балів значущості й вибрати для розгляду варіант із максимальною кількістю балів, що і слід визнати як найбільш ефективний;

  • виконати якісний аналіз прийнятого варіанта використання об'єкта.